Derecho Registral - Parte 1

Índice

 

Clases de Derecho Registral-0 (DRE-0)

Primer periodo

El DRE tiene relación con varios ámbitos del Derecho. Es la rama del derecho

Es un producto del derecho procesal.

La oponibilidad frente a terceros hacer valer mi derecho frente a terceros.

Sistema registral automatiza que utiliza nuestro registro público. Para administrar los correspondientes derechos susceptibles de inscripción. El sistema es tan novedoso que periódicamente se actualiza lo hace siempre como una novedad por la tecnología que usa. Es un folio real automatizado.

Derechos reales

Hipoteca es un gravamen que recae sobre un bien inmueble.

Hipoteca simple es accesoria.

Hipoteca abierta es principal.

El servicio registral siempre es oneroso.

Todo servicio registral es oneroso. Hasta el cambio de folio tiene un valor.

Un poder es un contrato con valor indeterminado.

Características para determinar el inmueble, se tiene que individualizar el inmueble.

Se pueden hacer dos actos:

Hacerla la venta con un poder que solo faculta a venderlo habría que verificarlo bien, porque hay colegas qué hay venta y tradición.

La venta se puede hacer la tradición del dominio, posesión y demás derechos y en otra escritura aceptar la tradición del dominio, se podrá?

En una compraventa es un contrato bilateral oneroso consensual y donde hay especialmente características qué hay que cumplirse, es cierto, pero también hay momentos de emergencia que muchas veces se tengan que hacer por separado.

Contratos inscribibles

Hipotecas y su Cancelación de la hipoteca.

Servidumbre.

Una de las finalidades del derecho registral es hacerlo oponible frente a terceros.

Si se habla de derechos reales se habla del procedimiento de inscripción.

En la hipoteca abierta, puede subsistir sin la anuencia del acreedor.

La hipoteca debe de constar por escrito, escritura pública, y debe de inscribirse.

La hipoteca del Código Civil lo considera como un derecho real. Si es un derecho porque es real, porque es un derecho económico, pero al final, quien mueve al derecho es la voluntad. Aquí cierra el círculo que ambas teorías ambas figuras son válidas.

Darle publicidad a un derecho real es inscribirlo en el registro público.

Fe publica registral no es lo mismo que fe pública notarial. Pero se complementan.

Se requiere llegar a la publicidad para hacer posible frente a terceros, es el objetivo principal.

El encargado mediante la facultad que le da el Estado al registro público, nuestro registro público se llama CNR. Protégelos derechos bajo la plataforma SIRC: sistema informático de registro y catastro. La abundad es que tiene integrado a dos sistemas, al sistema jurídico y el sistema catastro.

Catastro: Registro de bienes inmuebles.

Se adjunta planos cuando modifica los linderos. Necesitan planos aquellas en que se modifican los linderos. Las otras no porque ya están en el sistema. 

El SIRC es un folio real automatizado y técnico.

Folio personal y después se pasa al folio real. El folio personal es el ordenamiento de las inscripciones derechos reales en virtud con su persona o titular.

Folio real se le otorga una matrícula a cada inmueble, el inmueble done vivimos tiene un numero de inscripción. El ordenamiento se fundamenta en el inmueble. Es la otra parte del folio personal inciden dos factores, el inmueble y el titular del derecho.

Principios rectores del Derecho registral es la base del estudio de la materia.

RL: Art. 46 y 47 Reglamento de la Ley de Restructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas (RLRRPRH)

RL: Art. 683 CV.

Documentos inscribibles: RL: Art. 676 Cv.

Clases de títulos inscribibles: RL: Art. 686 Cv; 61 RLRRPRH. 

De los registradores: RL: Art. 27 RLRRPRH, 3, 4 y 5 LRRPRH

Recurso de negativa de inscripción: RL: Art. 674, 686 CV

Anotaciones preventivas: RL: Art. 619 CV. 331 LB.

Adjudicaciones los embargos, anotaciones preventivas, toda suerte de resolución judicial a registro de sentencia. Art. 687. 688 CV.

RL: Art. 48 LRRPRH

RL: Art. 6, 11, 16, 17, 18 del Reglamento de la LRRPRH.

Divisiones de las instancias. RL: Art 12 y siguientes de la Ley de Procedimientos Uniformes para la Presentación, Trámite y Registro o Depósito de Instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y de Propiedad Intelectual.

RL: Art. 48 Ley del Registro.

El registro público cobra por el servicio registral.

Antecedes legales del concepto de DRE

El Derecho Registral nace dentro del CV, el origen del Derecho Registral está en las leyes civiles. A medida que se va desarrollando y se establece y actualiza depende de las necesidades de los países, esta rama del derecho se va desprendiendo del CV y crea sus propias leyes al margen del CV. Se hace necesario actualizarlo y crea leyes meramente registrales.

DPRI estudia la relación entre particulares y el Estado pero en igualdad de condiciones. El Derecho Público estudia las relaciones entre particulares y el Estado pero el estado con un nivel de autoridad. Esto hace la diferencia entre ambas.

El Derecho Registral es de Derecho Público: la relación inicia entre particulares, pero los efectos de esta relación (Dependiendo de que contrato es y cuando se perfecciona), si quiere hacerla oponible a terceros tiene que hacer un paso adicional. El Estado le da publicidad, debidamente inscrita, es cuando la hace oponible frente a terceros, esa conexión de los particulares con el Estado es que lo hace público esos derechos.

El tipo de publicidad puede ser material o formal.

Mi derecho empieza desde que presenta al registro, desde ese momento es que mi derecho empieza a valer.

Uno de los principios registrales son los primero en tiempo, primero en derecho, primero en tiempo no de inscripción sino de presentación.

Nace como Derecho Privado por ser entre particulares pero cuando se necesita que forma parte el Estado, ahí es donde se convierte de derecho público.

Autonomía del DRE

Empieza a desarrollarse por aparte, es precisamente la materia que estamos viendo DRE inmobiliario es una rama jurídica-autónoma desglosada del Derecho Civil.

El DCI estudia la estructura y contenido de los Derechos Reales, así como sus modos de adquirir y pérdida. En cambio, el DRE regula principalmente la inscripción de los actos de Cn, modificación y extinción de los derechos reales inmobiliarios y los efectos de ella derivados. El registro de la propiedad es la institución que va a dar, a través de esta inscripción, fisonomía propia a esta rama jurídica.

Sin embargo que las bases están en el DCI desde el momento que se involucra el registro público, se le da una fisionomía totalmente distinta al derecho civil, pasa a ser Derecho Registral.

Los derechos reales se inscriben sobre bienes inmuebles.

Las leyes registrales es que en los últimos años se han venido promulgando, se han producido al margen del Derecho Civil. Tales leyes constituyen un conjunto de normas sistemáticas e independientes del derecho civil, con sustantividad y características propias.

En una relación contractual sin establezco condiciones para ambas partes, no es correcto. Es debilidad en esa relación.

El DRE tiene por objeto regular la inscripción, de los derechos derivados de los hechos o actos jurídicos concretos, determinados en la ley como inscribibles e identificados de una manera cierta, con efectos trascendentes hacia las demás personas que no son autores, y la publicidad de esos derechos legitimados inscritos para que sus efectos se produzcan frente a todo el mundo y en contra de los terceros que resulten tener algún derecho o interés jurídico opuesto a lo inscrito.

El fin del registro la certeza, y seguridad y protección jurídica de los Derechos inscribibles e inscritos, frente a todo el mundo y en contra de los terceros interesados, logrando con ello, la facilitación de las relaciones jurídicas, así como la comprobación de las relaciones jurídicas, así como la comprobación del Estado do situación jurídica de los bienes debidamente inscritos.

Para que sea ejercible frente a terceros debe establecer que sea un derecho robusto, este derecho tuvo que haberse inscrito legalmente bien. Esto va desde que las partes se han puesto de acuerdo en otorgar el acto. Todas las caracteristicas de un acto se deben de haber estipulado bien. Para que esto se ve, el DRE toma a la fe pública notarial, se supone el notario tiene también fe pública, es más es por excelencia que tiene fe pública porque sus actos que ha presenciado son ciertos, se presume, ciertos y determinados. Es la primera herramienta que tiene el registrador público si el acto se ha de buena fe. El derecho registral se presume la buena fe. Siempre. Se presume porque nace ese derecho sujeto a inscripción nace entre particulares que han acudido a un notario a que otorgue o formalice determinado acto. El notario tiene fe pública notaria, y es la primera herramienta que tiene el registrado para tomar el instrumento y verificar.

Conceptos de DRE

Luis Vázquez López: Define el DRE que regula la Cn., transmisión, modificación y extinción d ellos derechos reales sobre bienes inmuebles, en relación con el Registro de la Propiedad, así como las garantías estrictamente personales.

Dr. Jorge Alberto Barriere: Conjunto de normas reguladoras de las relaciones jurídicas relativas a aquellos bienes aptos para engendrar titularidades (erga omnes) mediante la publicidad del registro. Conjunto sistemático de normas reguladoras del tráfico inmovilidad, con efectos de publicidad. Trafico inmobiliario va trabajando conforme a las etapas.

Américo Atilio Cornejo: Conjunto de principios y normas, destinados a reglar la organización y el funcionamiento de los organismos estatales, encargados de receptor fundamentalmente, los actos y documentos concernientes a los derechos reales, o a los que afecta, relativos a los inmuebles, así como también las formas y resultados de tales registraciones y, por último, los efectos y consecuencias jurídicas que se derivan de ella. Los efectos jurídicos es que son oponibles frente a terceros.

Establecimiento del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas en El Salvador: historia legal

Es un ordenamiento lógico de inscripción que tenían las hipotecas de la época.

  1. La notaría de hipotecas: institución que nos legaron los conquistadores españoles, y que parece regulada en el Título 39, Artículos del 2236 al 2344 de nuestro Código Civil de 1860. Disposiciones mencionadas más importantes. En cada Capital de departamentos habrá un registro de hipotecas y estará a cargo de algún escribano público nombrado por el Presidente de la República. Los escribanos de hipotecas tendrán un libro en donde se tomará razón de todos los instrumentos públicos que contengan expresa hipoteca. La inscripción o toma de razón de la hipoteca se hará en el registro del departamento en que este situado el inmueble, y si este por su situación pertenece a varios departamentos, deberá hacerse la inscripción en el registro de cada uno de ellos. El DRE es registral. De aquí nace la frase: primero en tiempo primero en derecho. Los escribanos deben de inscribir en sus registros, los instrumentos que contengan hipoteca por el orden con que le son entregados, poniendo una nota tras otra y sin ningún blanco intermedio. Los borrones y las llamadas o notas serán anotadas o salvadas. No se escribirá cosa alguna por abreviaturas, ni se pondrá fecha en números, ni nombres con iniciales o cifras. Las hipotecas deberán otorgarse por escritura pública. Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca, y la del contrato a que se accede.
  2. En 1873 se decreta la Ley Hipotecaria que se creía vendría a resolver dicha problemática y a encausar la propiedad inmobiliaria dentro de un contexto jurídico que garantizara el derecho del dominio y d ellos demás derechos reales. Sin embargo, esta ley, no obstante su vigencia, nunca se puso en práctica, fue letra muerta, argumentándose que era obscura y ausente de la realidad e idiosincrasia de nuestro pueblo, que ni siquiera los mejore abogados podían entenderla.
    Esta ley fue decretada por el Congreso Nacional Constituyente el 11 de Marzo de 1873 y publicada en la Imprenta Nacional el mes de junio de 1873. Consta de 15 títulos y 383 artículos.
  3. La Ley Hipotecaria de 1873 fue derogada por la Ley Hipotecaria de 1881; este vino a regular todo lo concerniente a la propiedad inmobiliaria y fue la primera ley que tuvo aplicación práctica, en esta materia. Esta segunda ley hipotecaria que se emitió en nuestro país fue decretada por la Cámara de Senadores el 15 de marzo de 1881 y publicada en el DO el 1 de mayo de 1881. Veamos los Títulos más importantes:
    1. Título I: del establecimiento de registros de Títulos o instrumentos sujetos a inscripción. Arts. 1-10.
    2. Título III: de las anotaciones preventivas. Arts. 72 al 134.
    3. Título VI: de la rectificación de los asientos del Registro. Arts. 162 al 172.
    4. Título IX: del nombramiento, cualidades y deberes del registrador. Arts. 202 al 211.
  4. Veamos a continuación la tercera ley, que en materia registral inmobiliaria, se ha emitido en nuestro país. Fue denominada Ley Reglamentaria del Registro Público y decretada pro al Cámara de Diputados el 23 de febrero 1884, publicada en el DO el 6 de 1884. Títulos Importantes: Título II: de los títulos sujetos a inscripción. Arts. 10 al 15. Título V: de la extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas. Arts. Del 104 al 133. Título XII: de los derechos de registro.
  5. Veamos ahora la Ley de Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y su reglamento. Ambos cuerpos legales constituyen el cuarto propósito legislativo dedicado a normar la materia registral. Después de esto viene toda la recopilación de leyes. Tanto la ley como el Reglamento fueron decretados por la Asamblea Nacional el 14 de mayo de 1897 y publicados en el DO el 25 de junio de 1987.Novedad: se creó la propiedad Raíz. Capítulo III: títulos supletorios.
  6. Creación de Oficinas de Registro: decreto Legislativo sin número del 21 de abril de 1909, publicado en el DO 5 de mayo de 1909. Con este decreto se creó la oficina de Registro de la propiedad Raíz e hipotecas de la 2da sección del centro, situada en la ciudad de san Vicente, para atender los departamentos de San Vincent, Cabañas y La Paz. Decreto legislativo sin numero de 10 de abril de 1912, publicado por el DO el 13 de abril de 1912. Por este decreto se crearon las oficinas de registro de la 2da sección del occidente con sede en la ciudad de Ahuachapán y con jurisdicción en el departamento del mismo nombre, y la oficina de 2da sección de oriente, situada en la ciudad de Jucuapa, para atender el departamento de Usuluán. El decreto legislativo sin número del 13 de abril de 1912, publicado en el DO del 19 de abril de 1912. Con este decreto se estableció que el distrito de Olocuilta que administrativamente correspondía a La Paz seria atendido por el (…). Decreto legislativo sin número del 11 de marzo de 1915, por medio de set decreto se creó la oficina 3ª sección de occidente situada en la ciudad de Sonsonate. Decreto legislativo número 281 del 22 diciembre de 1945. Por este medio se creó la oficina de la 3ª sección del centro situada en Zacatecoluca para atender de La Paz. Decreto legislativo número 117 del 5 de enero de 1951. Con este decreto se ordenó trasladar la 2da sección de oriente a la ciudad de Santiago María. Decreto legislativo número 159 del 3 de diciembre de 1974, se creó la oficina de la 4ª sección del centro con sede en la ciudad de nueva San valedora con jurisdicción en el departamento de la libertad. Decreto legislativo número 75 del 7 de noviembre de 1978. Se creo la oficina de la 5 sección del centro situada en Chalatenango para atender el departamento del mismo nombre.
  7. Decretos de introducción del sistema de fotocopia. DL número 1874 del 24 de junio de 1955, publicado en el DO el28 de junio de 1955. Por medio de este decreto se introducido el sistema de fotocopia en la oficina de la 1ª sección del centro. DL 101 6 de junio se septiembre. Se autorizo La introducido Cn del sistema en la oficina de 1 sección de oriente. DL número 75 del 17 de agosto de 1972. Se autorizo el sistema fotocopia para las oficinas de la 2 y 3 sección del centro y la 2 y 3 sección de occidente. Decreto legislativo número 159 del 3 de diciembre de 1974. Con este decreto se creó la oficina de la 4ª sección de la sección del centro y se ató ruido utilizar el sistema fotocopia. Decreto legislativo número 75 del 7 de noviembre e 1978. Se decreto la introducción del sistema fotocopia (…).
  8. Decreto de creación del cargo de registradores auxiliares. Son los que a la fecha subsisten.

El monto y plazo de la hipoteca es el monto y plazo de la obligación.

 

 

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